생활법률Q & A - 전세보증금 미반환 대응 방법 ①

생활법률Q & A - 전세보증금 미반환 대응 방법 ①

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김 승 환

변호사·법무법인 정인

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Q　

오피스텔에 미등기 전세로 거주하고 있는데, 전세 계약기간이 끝났음에도 불구하고 임대인이 전세보증금을 돌려주지 않고 있습니다. 어떻게 대응해야 할까요?

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A　

우선 전세보증금의 법적 성격과 세입자의 법적인 지위에 대해 설명을 드리고 구체적 대응 방법을 유형별로 순차적으로 말씀드리겠습니다.

전세는 용익물권(用益物權)으로서 물권적인 등기를 통해 전세금의 순위(우선변제권)를 보장받는 `물권적 전세가 있고(민법 제303조), 등기를 하지 않고 전세의 형태(보증금의 액수를 늘리는 대신 월차임을 지급하지 않는 형태)만을 가지는 `채권적 전세가 있습니다.

우리나라에서는 등기절차 비용 등의 이유로 압도적으로 `채권적 전세가 많은데, 이와 같은 `채권적 전세는 그 법적 성격이 `임대차와 동일하며, 따라서 세입자의 보호 역시 `민법 및 `주택임대차보호법(이하 주임법)에 따라 임차인의 보호와 동일하게 이루어지고 있습니다.

따라서 전세보증금의 순위 보장을 위해 주택의 인도 및 전입신고와 확정일자가 필요하며(주임법 제3조, 제3조의2), 그중에서도 부산광역시 기준 현재 8천500만 원 이하의 금액을 보증금으로 지급한 `소액임차인의 경우 인도 및 확정일자를 갖춘 경우 최대 2천800만 원까지는 선순위 담보권자 보다도 우선 변제받을 권리를 가지게 됩니다(주임법 제8조 제1항).

(다음 달에 계속)

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