등기부등본 보는 법 | 표제부·갑구·을구 ✔ 체크 포인트 ✔

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이사 준비 시 꼭 필요한 등기사항전부증명서(등기부등본)을 열람·발급받는 방법을 알아본 지난 시간에 이어 이번에는 좀 더 구체적으로 등기부등본을 보는 방법을 알아볼까 해요. (※ 쉬운 이해를 돕기 위해 오산시 블로그도 이하 게시물에선 등기부등본으로 표기합니다.)

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등기부등본은 크게 ‘표제부’ , ‘갑구’ , ‘을구’로 이루어져 있는데요. 부동산 거래를 많이 해보지 않은 분이라면 조금 생소한 단어로 느껴지실 듯 합니다. 하지만 등기부등본을 제대로 파악하기 위해서는 각 부분에 어떤 내용이 담겨 있는지, 무엇을 중점적으로 확인해야 하는지 알아둘 필요가 있답니다. 등기부등본 체크 포인트를 함께 알아보아요!

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[ 등기부등본 열람 방법은 👇 아래 👇 링크 게시물을 참고하세요! ]

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등기부등본은 크게 3가지 항목으로 구분돼 있습니다. 바로 <표제부>, <갑구>, <을구>입니다. 자세한 설명에 앞서 간략하게 알아보자면 <표제부>는 토지·건물의 표시에 관한 사항과 같은 일반적인 내용이 기록돼 있는 부분이고요. <갑구>는 부동산의 소유자나 압류 내역 등 소유권에 대한 권리가 기록돼 있습니다. 마지막으로 <을구>는 근저당, 전세권과 같은 소유권 외 권리 등에 대한 정보를 확인할 수 있습니다.

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표제부는 구체적으로 해당 부동산의 전체적인 정보를 확인할 수 있습니다. 소재 지번, 건물 명칭 및 번호, 면적, 층수, 구조, 용도, 건물 내역과 함께 가장 중요한 대지권도 표시되어 있는데요. 대지권이란 쉽게 말해 ‘건물이 땅에 대해 가지는 권리’를 말하는데, 매매 시 향후 토지를 이용할 수 있는 권리도 있는지 확인하시는 것이 매우 중요합니다.

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표제부 확인 시 주의해야 할 점은 ① 표제부 상단에 기재된 주소와 계약하려는 부동산의 정보가 일치하는지를 확인해야 합니다. 주소, 층수, 호수, 면적, 계약 일자 등을 꼼꼼하게 체크해 주세요.

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② 건축물의 용도가 ‘근린생활시설(근생)’ 또는 ‘생활숙박시설(생숙)’이 아닌지도 확인하셔야 합니다. 근린생활시설의 경우 상업용 건물을 주거용으로 불법 개조한 위반건축물일 수도 있으므로 주의해야 하고요. 생활숙박시설(생숙)도 주거 용도로 사용이 불가능하며 전입신고가 되지 않으니 전·월세 계약 시 주의해야 합니다.

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더불어 ③대지권 표시에 별도 등기 여부도 확인해야 합니다. 별도의 등기가 있다면 해당 건물의 토지에 별도의 권리가 설정되어 있다는 뜻이므로 이 경우는 토지등기부등본을 같이 발급받아 관련 내용을 자세히 확인하도록 합니다.

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등기부등본의 갑구에는 해당 부동산의 소유권에 관한 사항이 기록돼 있습니다. 갑구에서는 해당 부동산의 소유자, 매매 금액, 명의자 변경 사항, 압류 내역 등에 관한 정보가 담겨 있어 건물이 처음 등기된 날부터 소유권이 어떻게 이전돼 왔는지를 한눈에 확인할 수 있습니다. 현재 소유자(임대인)에게 재산 압류 또는 경매 처분 중인 부동산이라면 법적인 보호를 받지 못할 수 있으므로 계약하지 않도록 합니다.

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갑구에서 가장 먼저 확인해야 할 것은 ① 현재 소유자의 정보입니다. 현재 소유자의 거주지와 주민등록번호, 이름 등 계약하려는 임대인(집주인)의 정보가 동일한지를 체크해 봅니다.

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두 번째는 ②소유권 제한 사항 유무를 확인해야 합니다. 만약 갑구에 ‘압류’, ‘가압류’, ‘강제경매개시결정’, ‘신탁등기’, ‘예고 등기’, ‘임차권등기명령’과 같은 내용이 기록돼 있는 물건이라면 계약을 다시 고려하는 것이 좋습니다.

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③ 가등기 여부도 확인해야 하는데요. 가등기를 한 이후 본등기가 이루어지기 전 그 사이에 이뤄진 등기는 말소의 위험이 있으므로 가등기 건물 역시 계약에 신중해야 합니다.

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을구에서는 소유권 이외의 권리 등이 기록돼 있습니다. ​을구에서 확인해야 할 핵심 포인트는 바로 저당권, 전세권, 임차권 설정 여부입니다. 일반적으로 근저당은 부동산 계약 시 가장 흔하게 접하는 권리설정으로, 근저당이 설정되어 있다는 것은 해당 건물을 담보로 돈을 빌렸다는 것을 의미합니다. 이때 채무자는 집을 담보로 돈을 빌리는 사람, 즉 집주인인 임대인(소유자)이고요. 근저당권자는 돈을 빌려준 사람, 보통 금융기관이 기재돼 있습니다.

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① 을구에 근저당이 설정돼 있는 경우 채권최고액을 반드시 체크해야 합니다. 채권최고액은 일반적으로 120~130%를 설정하는데, 이 금액이 지나치게 높은 경우 부동산 소유자가 채무액을 갚지 못할 가능성이 높아지고, 해당 부동산이 경매로 넘어갈 가능성이 없는지 유의해야 합니다. 전세 계약 시 제3자나 은행의 근저당권이 설정되어 있다면 ‘근저당 말소 조건’으로 계약을 체결하는 것이 좋아요.

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② 전세권은 세입자가 등기부등본상에 등기하여 자신의 보증금을 지키기 위한 조치를 말합니다. ③ 또 계약기간이 끝났는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않았는데 부득이하게 이사를 해야 하는 경우 세입자는 소재지 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있는데요. 이 또한 등기사항전부증명서(등기부등본) 내 을구에서 확인할 수 있습니다.

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전세권과 임차권이 설정되어 있다는 것은 과거 임차인이 보증금을 돌려받지 못해 이러한 권리를 주장한 것일 확률이 높으므로 보증금의 안전성 유무를 판가름하는데 매우 중요한 요소가 됩니다.

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가을 이사철을 맞아 전·월세 혹은 매매 등 부동산 계약 시 알아두면 좋은 등기부등본 보는 법을 알아보았는데요. 오늘 알려드린 사항을 꼼꼼하게 체크하셔서 계약 시 유용하게 활용하시기 바랍니다.

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또한 등기 의무가 없는 권리(임차인 존재 여부, 유치권 등)는 등기부등본 상에 나타나지 않기 때문에 추가적인 정보가 필요한 것은 다른 서류를 보완해 확인할 필요가 있다는 점도 알아두세요!

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