생활법률 Q & A - 전세보증금 미반환 대응 방법 ②

생활법률 Q & A - 전세보증금 미반환 대응 방법 ②

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김 승 환

변호사·법무법인 정인

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Q　

오피스텔에 미등기 전세로 거주하고 있는데 전세 계약 기간이 끝났음에도 불구하고 임대인이 전세보증금을 돌려주지 않고 있습니다. 어떻게 대응해야 할까요?

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A　

법령상 우선변제권 내지 대항권을 확보한 임차인이라면 내용증명 등을 통해 임대인에게 전세보증금 반환을 요구하고, 불응 시 보증금 반환 소송을 제기해 판결(집행권원)을 받거나, 그 과정에서 조정 등의 방법으로 지급받을 수도 있고, 최후의 경우 판결에 따라 임대인에 대한 경매 등 강제집행을 통해 전세보증금을 받을 수 있습니다.

한편 이와 같은 방법으로 전세보증금을 지급받기 전에는 원칙적으로 이사를 하지 않는 것이 좋습니다. 이는 보증금 반환과 이사(인도)가 동시이행 관계에 있는 한편 임대차계약이 종료됐더라도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계가 존속하는 것으로 간주되기 때문이기도 하지만(주택임대차보호법 제4조 제2항) 이사할 경우 점유권이 상실되는 바, 이로 인해 주택임대차보호법상 대항력 및 우선변제권의 요건을 만족하지 못하게 되기 때문입니다.

그럼에도 불구하고 부득이 반드시 이사를 가야 하는 상황이 생긴다면, 임차권등기명령 제도(주택임대차보호법 제3조의 3)를 이용해 볼 수 있을 것입니다. 임차권 등기명령을 받아 등기부에 임차권 등기가 경료되면, 이사를 가더라도 대항력과 우선변제권이 유지(혹은 취득)됩니다(주택임대차보호법 제3조의 3 제5항). 또한 이사한 경우 차임 지급의무를 부담하지 않는다는 것이 통상적 견해입니다.

(다음달 계속)

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