관리비 체납세대 경매 시 관리비 채권 회수 가능한가요? 12월 집합건물관리지원단 지원 사례

❓ 관리비 체납세대가 경매로 매각될 경우 관리비 채권 회수가 가능한가요?

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❗ 관리비 채권을 경매절차에서 배당을 받기 위해서는 단순히 채권을 가지는 것만으로는 부족하고 배당요구종기일까지 배당요구 하여하는 것이며 배당요구 할 수 있는 지위를 얻기 위해 가압류신청을 하고 배당요구종기일 전까지 해당 세대에 대한 가압류 진행도 끝마쳐야 합니다. 법 제18조와 판례에 의하면, 공용부분에 대한 관리비에 대해서는 특별승계인에게도 행사할 수 있는 것이어서, 경매 절차에 참가하지 않더라도 경매 낙찰인으로부터 미납 관리비 중 공용부분 관리비를 징수할 수 있습니다.

❓ 저층부는 동일한 건물, 일정층 이상은 여러 개 건물로 분리된 경우 하나의 동으로 봐야 하나요?

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❗ 집합건물법 제정 이유에 표시된 입법취지는 “구분소유자의 전원 또는 그 일부가 공동으로 사용하는 복도·계단 등 구조상 공용부분과 구분소유자의 합의로서 공동으로 이용할 것으로 정하는 건물부분은 그 공유에 속하는 것"으로 하며, 판례 결과를 비추어 저층 부분의 주요 구조부 및 공용설비는 고층 부분을 포함한 건물 전체의 안전, 외관, 유지에 필수적이고, 고층부 중 특정 부분의 구분소유자가 아닌 공동 의사결정이 필요하므로 해당 건물의 고층은 독립된 건물이 아니라 1동 건물 중의 일부분라고 보아야 할 것으로 판단합니다.

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“집합건물에서 건물의 안전이나 외관을 유지하기 위하여 필요한 지주, 지붕, 외벽, 기초공작물 등은 구조상 구분소유자의 전원 또는 일부의 공용에 제공되는 부분으로서 구분소유권의 목적이 되지 않으며 건물의 골격을 이루는 외벽이 구분소유권자의 전원 또는 일부의 공용에 제공되는지는 그것이 1동 건물 전체의 안전이나 외관을 유지하기 위하여 필요한 부분인지에 의하여 결정되어야 할 것”(대법원 1996. 9. 10. 선고 94다50380 판결 등)

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“집합건물에서의 ‘독립한 건물’의 개념은 1동의 건물 전체가 기둥, 벽체, 지붕 등이 독립한 부동산으로서의 건물의 요건을 갖추어야 할 뿐만 아니라”(서울고등법원 2004. 11. 5. 2003나77389 판결)

❓ 관리규약에 관리단의 명칭을 번영회로 사용해도 되나요?

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❗ 집합건물법에서는 관리규약에 관리단 명칭의 변경 등 사용에 대해서는 별로도 정해진 사항은 없지만, 관리단, 관리위원회 등 법령에서 규정한 용어​에 대해 혼선을 초래할 수 있으므로, 법령에서 정한 용어를 사용하시길 권장합니다.

❓ 회계감사는 전유부분 150개 이상 집합건물만 의무대상인가요?

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❗ 전유부분 50개 이상 150개 미만으로서 직전 회계연도에 징수한 관리비가 3억 원 이상인 건물, 직전 회계연도 말 기준으로 수선 적립금이 3억 원 이상인 건물, 또는 3년 이상 회계감사를 받지 않은 건물로서 징수 관리비가 1억 원 이상이거나 수선 적립금이 1억 원 이상으로서 3년 이상 회계감사를 받지 않은 집합건물은 구분소유자의 5분의 1 이상의 관리인에게 요구하는 경우도 회계감사를 받아야 합니다.

경기도가 발간한 ​​「집합건물 관리 매뉴얼·가이드」​​는 집합건물 관리 매뉴얼·가이드는 입주민과 관리인이 집합건물 관리에 궁금한 사항과 분쟁 시 참고할 수 있는 실무적이고 종합적인 정보로 구성되어 있습니다.

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집합건물 관리에 대한 이해를 돕는 그림 설명, 관리분쟁 솔루션(Q&A), 집합건물법, 용어 해설, 법원판례 등 관리단 구성 및 운영에 필요한 정보​가 수록되어 있으며, 관리현안 사례별 관리 가이드를 제작해 언제든 손쉽게 활용하실 수 있습니다.