23시간 전
전세사기 예방 정책 : 확정일자 정보연계, 뭐가 달라졌나요?
최근 몇 년간 전세사기 피해가 크게 늘었죠. 맘 편히 쉴 수 있는 집을 구하기가 참 어려웠어요. 그래서 정부가 본격 대책을 내놓고 있어요. 2025년 12월 카카오뱅크와 토스뱅크 같은 인터넷은행까지 전세사기 예방 시스템에 합류했죠. 오늘은 '확정일자 정보연계' 제도 중심으로 뭐가 달라졌는지 알아볼게요.
전세대출이 사기 통로가 된 이유 🤔
전세사기는 생각보다 교묘해요. 임대인이 이미 담보가 꽉 찬 집에 세입자를 들이는 식이죠. 세입자가 보증금을 다 넣었는데 선순위 채권이 가득해서 보증금을 못 받는 상황이 벌어져요.
임대인은 주택담보대출을 받으면 저당권이 바로 발생하지만, 세입자는 전입신고와 확정일자를 받아도 다음날 0시부터 대항력이 생겨요. 이 시차를 악용해서 대항력 발생 전에 추가 대출을 받으면 그게 선순위가 되는 거죠.
여기에 조직적 브로커까지 개입하면 문제가 더 심각해져요. 브로커가 저가에 매입한 빌라를 여러 세입자에게 나눠 임대하면서 각각 전세대출을 받게 하죠. 임대인 입장에서는 본인 돈 한 푼 안 들이고 매입부터 전세금까지 다 대출로 해결하는 무자본 갭투기예요. 세입자들은 나중에야 선순위 채권이 수두룩하다는 걸 알게 되고요.
실제로 2021년부터 2023년 사이 인천·부산 같은 지역에서 조직적 전세사기가 대량 발생했어요. 피해자가 수천 명에 달했고, 피해액도 수천억 원 규모였죠. 이런 허점을 노린 조직적 사기가 급증하면서 정부가 시스템을 손보기 시작했어요.
확정일자 정보연계, 인터넷은행까지 🏦
정부가 2023년 발표한 핵심 제도가 '확정일자 정보연계 사업'이에요. 임대인이 주담대를 신청하면 은행이 실시간으로 확정일자 정보를 확인하는 시스템이죠.
임대인이 "이 집 담보로 돈 빌려주세요"라고 하면 은행이 "세입자 있네요? 보증금 얼마죠?"라고 체크해요. 시세 10억 원 집에 보증금 6억 원이 있다면 은행은 4억 원만 대출하죠. 세입자 보증금을 빼고 과도한 대출을 막는 거예요.
처음엔 시중은행과 2금융권 11곳이었는데, 2025년 12월 23일 카카오뱅크, 토스뱅크, iM뱅크, 수협중앙회, 수협은행이 추가됐어요. 총 16개 금융기관으로 확대됐죠.
이제 온라인 은행에서도 정보연계가 돼요
정보연계 참여 금융기관 (2025년 12월 기준)
- 시중은행 : KB국민, 신한, 하나, 우리, NH농협
- 인터넷은행 : 카카오뱅크, 토스뱅크, iM뱅크
- 2금융권 : 수협중앙회, 수협은행, BNK부산, DGB대구, JB전북, 광주은행, 제주은행, IBK기업은행
20~30대가 많이 쓰는 인터넷은행까지 확대되면서 청년 세입자 보호가 강화됐어요. 특히 카카오뱅크와 토스뱅크는 젊은 층 주담대 비중이 높은 곳이라 실효성이 커졌죠. 정부는 2026년 상반기 중 보험사와 나머지 지방은행까지 계속 확대할 계획이에요.
확정일자 정보연계 시스템은 행정안전부의 확정일자 데이터베이스와 금융기관 대출 심사 시스템을 실시간으로 연결해요. 임대인이 대출 신청서를 제출하면 몇 초 안에 해당 주택의 확정일자 내역이 자동 조회되죠. 은행 담당자가 일일이 확인할 필요 없이 시스템이 알아서 걸러내는 거예요.
전세대출 보증 심사 강화 📋
HUG(주택도시보증공사)와 HF(한국주택금융공사) 같은 보증기관도 심사를 강화했어요.
예전엔 전세가율(집값 대비 전세금)이 100%에 가까워도 보증을 했는데, 이제는 선순위 채권과 보증금 합계가 집값 90%를 넘으면 거절해요. 수도권이나 위험 지역은 더 엄격하죠.
예시로 볼까요?
(예시) 시세 5억 원 아파트
: 기존 담보대출 2억 원 + 전세금 3억 원 = 전세가율 100%
예전에는 이 상황에서도 전세대출 보증을 내줬지만, 지금은 선순위 채권과 전세금 합계가 4억 5천만 원(90%)을 넘으면 보증을 거절해요.
대출이 안되는 집 → 위험한 집
전세가율이 너무 높은 위험 전세는 금융권에서도 걸러져요. "이 집은 대출이 안 나오네?"가 경고 신호가 되는 거예요. 세입자로선 전세대출 받기 어려워질 수 있지만, 나중에 보증금을 못 받는 최악을 미리 막는다는 점에서 필요한 조치예요.
보증기관들은 임대인 신용등급과 다중 임대 여부도 함께 점검해요. 임대인이 여러 채를 보유하면서 전부 높은 전세가율로 운영 중이라면 위험 신호로 보는 거죠. 특히 같은 건물 내 여러 호실에 전세 계약이 몰려 있다면 조직적 사기 가능성을 의심하고 더 엄격하게 심사해요.
정부의 3단계 예방 패키지 🛡️
정부는 2023년부터 전세사기 예방 정책으로 종합 대책을 추진 중이에요. 세 가지 전략이 있죠.
1. 안심전세로 예방
전세금 반환보증을 100%에서 90%로 낮춰 무자본 갭투기를 막고, 안심전세앱으로 등기부등본·세금 체납·보증가입을 확인할 수 있게 했어요. 안심전세앱은 국토부와 법무부가 함께 만든 공식 앱인데, 주소만 입력하면 등기부 요약 정보와 임대인 체납 여부를 무료로 조회할 수 있어요. 앱스토어나 플레이스토어에서 '안심전세'를 검색하면 확인할 수 있어요.
2. 피해자를 위한 지원
피해자를 위한 저리 대출, 긴급 거처, 법률 상담과 소송 비용을 지원해요. 선구제 후구상 원칙으로 피해자를 먼저 돕고 악성 임대인한테 구상권을 행사하죠. 지자체마다 전세사기 피해자 지원센터를 운영 중이고, 1688-0582로 전화하면 상담을 받을 수 있어요. 긴급 임시거주 지원이나 전세보증금 반환 소송 비용 지원도 받을 수 있고요.
내 정보를 입력하면 지역별로 받을 수 있는 지원 사업도 확인할 수 있어요
3. 걸리면 무기징역까지, 엄정 대응
조직적 전세사기를 저지른 임대인·브로커를 강력 수사하고 처벌해요. 등록임대주택 감독도 철저해졌고요. 전세사기특별법이 제정되면서 올해부터 조직적 사기범에게는 최대 무기징역까지 선고가 가능해졌어요. 브로커도 공범으로 처벌받죠.
이 세 가지가 함께 작동하면서 입구부터 사후까지 차단하는 시스템을 만들고 있어요. 예방으로 막고, 피해가 발생하면 신속히 지원하고, 가해자는 엄벌하는 구조죠.
논의 중인 추가 제도 💡
정부는 '전세 에스크로 제도'도 검토 중이에요. 보증금 일부를 제3자 기관에 예치했다가 계약 종료 시 돌려주는 방식이죠. 임대인이 함부로 못 쓰게 막는 거예요.
구체적으로는 보증금의 일정 비율, 예를 들어 30~50%를 은행 같은 제 3자 기관에 보관해 두는 거예요. 임대인은 계약 기간 동안 이 돈을 못 건드리고, 계약이 끝나면 은행이 세입자한테 직접 돌려주죠. 임대인이 중간에 파산하거나 도주해도 보증금 일부는 확실히 지켜지는 구조예요.
해외의 사례
미국이나 일본에선 이미 비슷한 제도가 운영 중이에요. 일본은 임대보증금을 공탁 형태로 보관하고, 미국은 주정부별로 보증금 예치 계좌를 의무화하죠. 한국도 이런 방식을 참고 해서 제도를 설계하고 있어요.
전세보증 상한제나 임대인의 과도한 레버리지 제한도 연구 중이고요. 예를 들어 임대인이 보유한 주택 시세 대비 총 대출과 보증금 합계가 일정 비율을 넘으면 아예 임대 등록을 못 하게 하는 방안이죠. 앞으로 추가 보호장치가 나올 가능성이 높아요.
임차인 체크 포인트 ✅
정부도 전세사기 예방 정책을 펼치는 만큼, 우리도 직접 확인할 필요가 있어요. 전세 계약 전후 체크리스트를 함께 살펴볼까요?
계약 전
- 안심전세앱이나 등기부등본으로 선순위 채권 확인
- 임대인 세금 체납 여부 조회
- 같은 건물 내 다중 전세 여부 확인
- 전세가율 계산 (시세 대비 90% 이하가 안전)
- HUG·HF 전세대출 보증 사전 승인 여부 확인
계약 후
- 전입신고와 확정일자는 계약 당일 즉시 처리
- HUG·HF·SGI 반환보증 가입 완료
- 보증 증서 원본 보관
- 임대인 추가 대출 여부 주기적 모니터링
전세대출 시
- 대출이 너무 쉽게 나왔다면 의심 (선순위 채권 확인)
- 승인이 안 나온 이유를 은행에 꼭 물어보기
- 확정일자 정보연계로 한도가 줄었다면 보호 장치가 작동한 거예요
전세가율이 90%를 넘거나 대출·보증 승인이 안 나오면 위험 신호예요. 집이 마음에 들어도 과감히 포기하는 게 현명해요. 인터넷은행도 확정일자 정보연계를 쓰니 임대인이 어느 은행을 쓰든 안심할 수 있고요.
특히 계약 전에 임대인한테 "전세대출 보증받을 수 있는 집인가요?"라고 물어보는 게 좋아요. 임대인이 망설이거나 "보증 없이 계약하자"고 하면 의심해야 하죠. 보증이 안 나온다는 건 금융권에서 이미 위험 신호를 감지했다는 뜻이에요.
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정부 전세사기 예방 정책의 핵심은 금융 시스템 자체를 바꿔서 애초에 사기를 칠 수 없게 만드는 거예요. 앞으로 더 촘촘한 정부 정책이 운영되길 기대하고 있어요. 전세사기는 한 번 당하면 돌이키기 어려워요. 수천만 원, 수억 원 보증금이 날아가면 회복하는 데 얼마나 걸릴지 모르죠. 조금 귀찮더라도 계약 전 확인 절차를 꼼꼼히 하고, 업데이트되는 정부의 정책도 확인해 주세요.
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