아파트 공용부분 무단 사용, 어떻게 조치해야하나요? 9월 집합건물관리지원단 지원 사례

❓ 관리규약에 성과급 지급 근거를 마련해도 되나요?

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❗ 집합건물법은 구분소유권의 대상과 한계, 구분소유자 상호 간의 법률관계, 구분소유권과 공용부분의 소유이용관계를 정하고 집합건물 내에서 공동생활을 합리적으로 규율 하는 것이 그 제정의 취지이며, 집합건물법상 관리규약도 본질적으로 이와 같은 사항을 정하고 있습니다. 전유부분이 주요 대상인 용도변경, 이를 위한 테크스포스 구성 및 비용각출, 성과급 지급에 관한 사항은 관리규약은 자치법으로 일반성을 가지는데 해당 사항은 한시성, 특수성을 가진 사항으로 이를 별도로 합의절차로 정하지 않고 관리규약에 명시하는 것이 적절한지 고민해야 할 사항입니다.

❓ 전유부분 용도변경 내용이 규약에 있다면 꼭 이행해야 하는 건가요?

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❗ 전유부분은 해당 구분소유자의 재산권 행사가 존중되는 부분이므로 본인 소유 전유부분의 용도변경에 반대하는 구분소유자가 있을 경우 정족수 충족으로 용도변경이 포함된 관리규약이 유효하다고 하더라도 이를 강제할 수 없다고 볼 수 있습니다.

❓ 관리규약 제정 시 구분소유자의 의견을 반드시 청취해야 할 필요가 있나요?

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❗ 집합건물법에서는 관리규약 제정에 의견 청취 등의 절차는 별도로 명시되어 있지 않으므로, 의견 청취가 없다는 이유로 관리규약이 무효가 될 수는 없습니다.

❓ 의결권 위임을 한 경우 철회는 어떻게 하나요?

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❗ 서면으로 관리단집회 소집 동의 및 의결권 위임을 한 경우에는 소집 및 의결의 진행 전에 철회할 수 있으나, 그 철회 사실을 증명하기 위해서는 철회서를 작성하여 내용증명으로 발송하는 것이 타당한 방법입니다.

❓ 관리위원회가 아닌 운영위원회 구성은 어떻게 진행하나요?

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❗ 운영위원회를 구성하려면 그 근거를 규약에 구체적으로 명시하여야 하며, 집합건물법에서 관리인의 사무집행을 감독하는 구분소유자만으로 구성되는 관리위원회와 명확히 구분하여 진행해야 합니다.

❓ 현재 계약되어 있는 위탁관리업체 변경 절차는 어떻게 되나요?

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❗ 위탁관리 업체는 집합건물 관리단의 대표인 관리인과 공용부분의 관리에 대한 위탁관리 계약을 통해 사업을 추진할 수 있으며, 관리인이 부재한 집합건물에는 분양자(시행사)가 계약한 위탁관리 업체이므로 관리인이 새로 선임되었을 경우 새로운 위탁관리 업체로 변경이 가능하지만, 기존 위탁관리 업체는 기득권 유지를 위해 관리인 선임에 대한 절차 등에 대한 하자를 이유로 소송을 제기할 가능성이 있으므로, 관리단집회 또는 서면결의서 징수 절차를 따라야 합니다.

❓ 공용부분을 무단으로 사용할 경우 조치 및 시정 방법은 무엇이 있나요?

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❗ 집합건물법에서 공용부분 관리 및 변경 시 구분소유자 결의로 결정하지만, 강제적인 조치 및 시정에 대한 근거가 명시되어 있지 않으므로 아래와 같은 조치를 취할 수 있습니다.

① 행정기관에 신고 : 관할기관에 공용부분의 적치 및 시건장치 설치에 따라 소방시설 설치 및 관리에 관한 법률 및 건축법 위반사항에 대한 신고가 가능합니다.

② 형사고소 : 재물손괴(벽, 문 등 훼손), 업무방해(시건장치 설치), 기타 공용부분 무단 사용에 대한 업무방해로 고소 할 수 있습니다.

③ 민사소송 : ①, ② 등의 조치로 시정이 되지 않을 경우 무단 점유에 대한 명도, 설치된 설비 철거, 원상회복, 부당이득 반환, 향후 방해행위 금지 등에 대해 제기할 수 있습니다.

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